优质产品、高溢价、高收益，是投资酒店的重要标尺

2023年，酒店行业迎来了回暖与复苏，但同时，酒店行业面临着更加巨大的挑战。这个挑战源于当下市场的健康程度，以及在当下市场环境下，应当如何获取市场的红利。

这一年，我们经历了酒店需求热潮，也经历了消费降级，在新老周期交替的阵痛之下，面对新变化新格局，无论是酒店上下游的哪一方，都站在更高的视角，更全的维度，深刻理解自身的价值，以及所处领域的角色。

无论是新投资人还是老投资人，都需清晰地认知到，未来的市场是专业的市场，要具备静水流深的力量，才能走过良夜，寻得新机。

2023年的投资心得

疫情之后，我的主力投资阵地从中端酒店，转向了中高端酒店。今年我投了2家桔子水晶酒店和1家希尔顿花园酒店。其实我最初进入酒店行业，投资的是经济型酒店品牌。当时抓住了经济型酒店的发展红利，2011年投资的一家经济型酒店，仅用了不到2年的时间就实现了回本。

归根究底，我转变投资品类的关键判断依据就是，所选品类是否能够助力我在酒店投资这个市场上走得更远。除此之外，考量酒店品类是否能利好酒店行业发展，是我的又一个重要判断标准。

我以前的投资偏好是在下沉市场。2019年，我投资的江阴滨江中路体育中心亚朵酒店开业，在疫情影响下，这家酒店仍用了3年左右就实现了回本。客观来说，在下沉市场能取得这样的投资成绩，我是比较满意的。

2023年以来，我逐渐将酒店的投资重点转向了一二线和新一线城市。在2020年之前，因此这两类城市的租金成本过高，所以我原本并不看好，疫情之后，两个市场变化开始浮现：

一是经过了疫情的洗牌，这两类市场释放出新的酒店投资机会。以杭州为例，我个人觉得单房租金在100元以内的物业是可以接受的。要知道，疫情之前，杭州单房租金起步价基本在120元左右。此外，成都和重庆等热门新一线城市都是可以试一试的。不过，用什么方法和方式进场，值得思考。

二是下沉市场本身市场空间有限，无法承载太多的酒店。投资酒店有个基本逻辑，是为了赚钱，所以要在“有钱的地方”挣钱。必须承认的是，下沉市场中的确有一定机遇，但与核心城市不是同一量级。而且，一旦在某一个三线城市成功开出第一家酒店后，就会有很多人跟风进场，但这类城市本身经济发展和消费需求承载不了这么多的酒店。

复盘2023年，我想分享三个投资要点：

1、酒店投资需要走更稳健的路线

就个人而言，我对酒店投资市场的未来并不是很乐观。因为从目前我投资的酒店营收来看，都有不同程度的下降。所以我觉得，未来酒店投资需要走更稳健的路线。

从整体方向上来说，我会更倾向于核心区域的商务酒店。因为无论在任何环境下，商务住宿需求都是相对稳定且恢复最快的。

2、坚持以消费者需求为核心的打造标准

现在的消费者有更清晰的评判标准，同时消费也更理性。

比如原本消费者可能只需要房间，但是随着需求愈发多元化，健身房，洗衣房等消费者想要的多功能空间，那就是产品应该配备的必需。而且从现有的经营数据来看，对于符合自己要求的酒店产品，消费者是愿意为高品质买单的。

3、重点关注更具成长空间的中高端酒店品牌

酒店作为一个中长期投资产品，投资人不仅要关注当下的钱，还要考虑到未来10-15年的经营收入。个人而言，我会更关注国际酒店集团中那些有一定发展空间的品牌。

比如刚刚在去年开放特许经营的希尔顿花园酒店品牌，在我看来，除了成长空间之外，这个品牌在隐蔽工程和管理系统等方面做得很不错。而且，特许经营模式给了我们这些成熟的投资人更大的自由度，可以与品牌一同做得更好。

另外桔子水晶也是我会继续投资的一个品牌，以产品一环为例，桔子水晶新版本的产品中在降低造价的同时，还强化了产品生命力，产品设计考虑更全面且长远。

希望各大酒店集团能为投资人打造

省时、省心、省力、省钱的供应链平台

作为酒店投资人，在酒店的打造中，希望省时、省心、省力、省钱，因此酒店集团完善供应链，能否提供更为透明的价格体系、更为质优价廉的产品、更专业的施工单位、更便捷的物流服务以及完善的售后保障至关重要。

具体而言，供应链平台应始终聚焦消费者权益和投资人投资效益，在做好成本控制与品质保障的前提下，持续挖掘酒店产业价值和前景，力求以最小成本最高效率打造高质量产品。

只有供应链平台将产品打造得更好，甚至做到极致，更多的投资人才愿意通过供应链平台进行采购，并投资相关的酒店品牌，执行品牌标准。

站在为投资人服务的角度，酒店集团建立供应链数字化平台，可以更好的加强与投资人、品牌、供应链的高效合作。

具体而言，一个好的供应链数字化平台，应该对供应链产品的质量、服务、价格等方面进行严格把关，只有让投资人能清晰、透彻的意识到产品有保障、服务优质、客户口碑好，才会放心采购。

作为从事酒店行业10多年的老投资人，我在早期筹建酒店时，物资都是自己亲力亲为，去市场采购的，如今筹建酒店，我更愿意通过供应链平台进行集采，因为供应链平台上的产品，性价比和质量得到了市场检验与论证的。

好物业+好品牌+好运营三方融为一体

是酒店成功的关键要素

桔子酒店（无锡湖滨商业街店）开业于2015年暑假，酒店物业位于无锡滨湖区蠡湖新城板块，该区域内以旅游、商务为主，也分布有不少大型工厂。

酒店开业期间正值暑期旅游旺季，爬坡期较短。

2020年开始的疫情，对于酒店的影响并不是很大，其一是因为政府物业，给到一定免租政策；其二，无锡并没有经历大面积的封控，因此入住率尚可。疫情三年，还是有一定利润的。

2023年春节期间，门店营业数据逐步恢复，总营收恢复到了2019年的90%。

2023年3、4月份，正值无锡马拉松，门店OCC一度破百（含钟点房），卖价也高于平时。

这家桔子酒店实际收回投资回报仅用了3年，原因如下：

首先，2015年到2017年，赶上了中端酒店消费市场升级，这家门店也赶上了这个风口，入住率较高；

其次，酒店物业周边为无锡湖滨路美食街，人流量大，中餐、晚餐、夜宵期间都很热闹，能够带来一定的住客；

再次，在2020年疫情之前，酒店所在区域是去无锡西南几个旅游景点的毕竟之路，游客入住我们酒店，不仅能够快速通达西南数个旅游景点，前往无锡市中心也很便利。

总结来看，这家桔子酒店成功的原因，其实是物业、品牌、运营三方综合的成果，在投测期，租赁了有潜力的物业，加盟了在本地优质的酒店品牌，在经营期，有清晰的思维模型。

开业于2023年的南京河西奥体中心希尔顿花园酒店，则是由一家中高端酒店翻改而来。这家酒店共有185个房间，最终改造成本共计1000万元。之所以能达成这样一个性价比改造成本，有两个重要原因，一是酒店本身整体状态较好，原有装修品质过硬。二是希尔顿花园给出了一个优质的改造方案。

这家酒店2021年完成装修，原本酒店装修选用的材料和工艺也较高，从酒店整体质感呈现上来说，这家酒店原有的硬件部分是能够达到希尔顿花园酒店的标准的。

基于此，在酒店翻新改造阶段，我与希尔顿花园品牌达成了一个原则，在现有基础上，做到了“少拆改，多利旧”调整，最大程度的植入希尔顿花园品牌元素，有效控制了成本。这也是最终我在众多同品类酒店品牌中，选择希尔顿花园的原因之一，希尔顿花园提供的改造方案在预算之内，预计2年多时间就可以将改造成本收回来。

在改造之前，希尔顿花园的设计团队对这家酒店进行了多轮的实地考察，并与投资人进行了沟通，合理利旧，将希尔顿花园的品牌元素以软装的形式点缀在酒店的不同空间。

希尔顿花园酒店的翻牌案例证明，酒店需要一个好的物业+好的品牌+好的项目+好的管理团队。在这个项目中，希尔顿花园品牌对翻牌项目有灵活性，同时坚守的品牌调性。从物业本身而言，坐落于在南京奥体板块核心商圈，好的位置上的好物业，再结合特许经营模式注入品牌灵魂，从而产生更高的效益和品牌溢价。

关于未来

2019年之前，是酒店经营的风口，因此只要有合适的物业，服务力尚可，酒店投资就可以是一门好生意。

如今，酒店发展进入到新阶段，与疫情前相比，投资人下场投资酒店需要更谨慎，并保持一定的经营专业度。

对于酒店投资人而言，也需要从宽度和广度上形成互动学习的习惯，例如加入次方点评的深层次合作社群中来，与更多新老投资人交流、学习，增加酒店投资成功的可能性。

就我个人而言，未来在酒店投资方面，将以优质产品、高溢价、高收益这三点作为选择品牌的重要标准。

同时，会重点关注国际品牌在国内的发展状况，以及投资趋势。

田孝伟先生是华东地区的资深酒店投资人。同时，他也是江苏四季草堂管理有限公司董事长。田孝伟先生投资年龄12年，已投酒店5家，总投资金额达1.5亿。投资的酒店档次覆盖经济型/中端/中高端，投资的品牌有格林豪泰/希尔顿花园/桔子/亚朵及独立品牌。