酒店投资进入新周期：内生增长，效益为王

踏进2023年，许多酒店集团和公司开始反思过去的扩张战略和公司能力建设的短板：

一是公司的大而不强，规模不小，赚钱不多，甚至在三年疫情周期里经营亏损，濒临淘汰出局；

二是市场开拓更难，投资人的钱不好赚了，以前用升级迭代的PPT就可以组团加盟的方式失效；

三是“品牌矩阵”打法失灵，靠“多层次+多品牌”来扩大市场占有率不像从前那般奏效，靠“技术+会员”的吸金大法也很难找到接盘侠；

最后一点，增量时代靠单项能力一骑绝尘、跑出赛点就能赢得机会，这貌似在当下存量竞争的市场格局中不再具有优势。

市场的风格演变比我们可以预见的更为激进。

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老周期红利逐步淡化或消失

新周期红利显现

酒店行业具有长周期运行特征，过分扩大单点效应模式就会形成功利性的投资局面。

从1996年快捷酒店发展周期开始，我们能够看到，只要抓住酒店行业发展的每一轮周期红利，在中国这个广阔的市场中都有可能成就一到二家头部的酒店集团和品牌。

以效率逻辑制胜的快捷酒店，能够抓住增量红利、租金红利和技术红利，成就了华住集团。

以资产逻辑为底层发展能力的开元酒店，则抓住了地产开发红利和城市消费增长的市场机会。

君澜度假则是以资源为突破口，精准切入度假发展风口，成为度假市场的单品牌房间数最大量级主导者之一。

君亭酒店则在过去的十几年发展中，潜心攥紧产品红利、品牌红利、运营红利，通过资本动作，成为中高档精选酒店品牌市场成长样板。

酒店是长投资周期的经营性物业。酒店的投资发展永远不能从过去判断未来，而是要从行业周期维度来看趋势，“抓得住红利、跑得赢周期”，进而分析项目投资定位，回答想做什么酒店的问题。虽然租金红利、产品红利、内循环红利、增长红利、流动性红利、城市化红利、下沉红利和人口红利看起来依然有机可乘，但已很难再有成就头部企业的巨大空间。

尤其重要的是，在老周期红利环境中，抓住周期性红利、仅凭单项能力就能决胜赛点的机会也不会再有。

随着酒店行业增量积累和技术发展的推进，酒店行业发展已正式进入存量资源的发展时代。对酒店集团、酒店投资来讲，内生增长（Endogenous growth）将会是新周期的重要成长路径。

市场风格也将入住率概念切换到房价提升的逻辑上，运营能力再次站在前台。以2022年开业项目成都Pagoda君亭设计酒店为例，该项目位于四川日报报业集团旗下大型文化综合体——春熙商圈西部文化产业中心大楼30层以上，是现代建筑与当代艺术文化融合的典范之作。自酒店开业以来，排除疫情影响，客房入住率可达80%以上，平均房价达到850元，半月营收250万元，在竞争激烈的成都酒店市场中，直追国际五星酒店的市场定位。

内生增长将真正开始考验酒店集团和酒店在投资、开发、运营方面的闭环能力，而不仅仅是单项能力。这要求公司有⾜够的⾏业积累，从项目选择到投资运营的全产业链各个环节的把控能力，并通过⾼效的运营及扩张再进⼀步降低成本，为消费者提供更低的价格、更好的服务与体验，才能同时保证企业的持续性利润。

02

企业核心竞争能力闭环：“四力模型”

在行业的快速增长时代，我们能看到许多“开发”和“投资”故事和神话。一家酒店集团凭开发团队横扫市场，迅速扩大规模，占领市场；一家酒店凭某单项经营如宴会成就市场业绩神话，考察者云集。显然，他们的能力我们学不会，不仅是风口使然，更是单项能力赛点无法把握。

时至今日，依然有企业或创业者，期待复制过去的成功模式，试图创建一个品牌或产品模式来占领市场，岂不知酒店行业并不缺乏品牌，而是很多品牌占领不了消费者的心智。我们更需要的是遵从品牌价值建构的规律。

酒店投资是未来市场进化投资。我们要能够发现未来的机会，寻找到自己未来5-10年甚至更长的产品、客户、市场和服务，并引领开拓市场。这需要企业不仅能够找到品牌产品进化的空间，更需要历练企业持续竞争能力的闭环。

野蛮生长时代已过去了，过去10年以规模发展为主的发展逻辑一定会转变为全能力建设及围绕酒店运营效益的比拼。增量看开发，存量重运营。在增量周期，要能抓得住开发时机，实现规模化成长；在存量周期，要实现精益化运营，实现利润增长。

“四力模型”将成为酒店集团的核心竞争力。对酒店集团和单体酒店投资而言，终极竞争的目标是“实现稳定的住宿体验与投资成本的平衡”。这意味着企业的核心能力圈建设应该是聚焦于产品开发能力（空间坪效利用、产品设计、施工技术）、持续稳定的投资决策能力（项目选择、投资控制、市场定位）、相对低成本但稳定的运营能力（服务设计、成本管理、会员粘性）、进化的品牌技术管理创新能力（文化创新、品牌创新、管理创新），并形成企业“四力模型”闭环而不仅是单项冠军。

我们提出的“四力模型”，注重的是从投资开发到运营管理的完整管理链条。增量时代，许多投资人看重的是开发能力，亦或是会员能力，所形成的短期竞争优势，确实市场也在经济型酒店增长周期里，让投资人获得较高的投资回报。但这并不是这个行业的全部，我们还是需要再次重申，酒店行业是一个长周期投资、重运营的行业，持久性的投资运营能力更加考验公司从品牌到团队的建设。

目前中国只有规模化的酒店集团，但具备全链条能力闭环的集团都还在发展中。以工匠精神坚守在行业里的团队，一以贯之地以酒店行业本质为基石的公司中，将会诞生下一个周期红利的胜出者。